¿Qué es un ciudadano residente?

De acuerdo con la ley europea-española, un ciudadano es residente cuando cumple con todos y cada uno de los siguientes requisitos:

1. Permanece más de 183 días al año dentro del territorio español.

2. Tiene un domicilio social en territorio español, directa o indirectamente.

3. Está casado con un nacional español, no separado legalmente con hijos menores de edad que habitualmente deben residir en España y que dependen de esa persona.

(Ley IRPF, artículo 9)

Un "ciudadano no residente": es un ciudadano que no cumple con ninguno de los requisitos anteriores.

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Si la parte compradora es un ciudadano no residente:

Se le solicitará que obtenga un Número de identificación de extranjero N.I.E. antes de firmar una Escritura pública de compra, solicitando este documento en la Oficina de Extranjería o en las oficinas consulares españolas ubicadas en el país de residencia del futuro comprador.

Esta solicitud de N.I.E. requiere que complete un formulario para obtener esta nueva identificación, se requiere presentar una copia del pasaporte y comunicar las razones económicas, profesionales o sociales que justifican la solicitud del N.I.E. en España.

Deberá abrir una cuenta bancaria en España con el fin de dar seguridad a las autoridades fiscales con respecto a los pagos de impuestos futuros que deberán ir con la compra de la vivienda. 

Después de cumplir con los requisitos anteriores, la persona no residente puede comprar una propiedad en España con los mismos derechos y obligaciones que el resto de los ciudadanos españoles.

Si la parte vendedora es un ciudadano No Residente:

El vendedor No Residente debe de tener un N.I.E. (Número de Identificación de Extranjero) y estará sujeto a los siguientes impuestos:

1. Impuesto sobre la renta de no residentes (IRNR)

2. Impuesto sobre la plusvalía 

Como regla general y con el fin de garantizar las obligaciones fiscales de las personas que compran una propiedad en territorio español y no son residentes, el Comprador está obligado a retener del precio final de venta: 3% en el momento de la compra o firma de la escritura pública ante notario. Este 3% retenido por el Comprador será notificado directamente por el Notario Público en las Escrituras Públicas de compra. El Comprador está obligado a completar un formulario Modelo 211 dentro de los 30 días posteriores a la fecha de la firma y efectuará  el pago de esta retención a favor de Hacienda por el total del 3% retenido al Vendedor

Excepción: esta retención no tiene que ser aplicada por el Comprador al Vendedor en el caso de que el Vendedor demuestre con un certificado de la Agencia Tributaria  que está sujeto al pago del impuesto sobre la renta en España (IRPF) o que opera bajo el sistema del impuesto de sociedades y la propiedad pertenece a  su empresa española registrada.

Siguiendo con la cuestión de la retención realizada por el Comprador, debe proporcionar una copia del Modelo 211 y una copia del pago de la retención al Vendedor, para que el Vendedor, dentro de un período de 4 meses, pueda declarar el ingreso  a través del impuesto Modelo 210.

No olvide que si la propiedad ha sido vendida por menos precio por la que la adquirió, el Vendedor debe presentar un recurso de reposición o presentar una carta al Ayuntamiento (Oficina Recaudadora) solicitando la anulación del impuesto "Plusvalía".

Por lo general, la presentación del impuesto modelo 211 con la retención del 3% y la presentación del impuesto sobre la plusvalía se realizan al mismo tiempo porque, a partir de su pago, Hacienda calculará si el Vendedor debe pagar más dinero (si hay beneficios con la venta) o menos dinero (si hay pérdidas con la venta).